¿Qué tan importante es la tierra al comprar departamentos?

El factor de crecimiento del capital de un departamento depende del valor del terreno incluido en su precio. Si un complejo de 20 departamentos se encuentra en un terreno con un valor de $ 4 millones de pesos, cada departamento tiene un valor del terreno de $ 200,000 y si una unidad se vende por $ 450,000, el valor del terreno es del 44% de ese precio total. Mientras más alto sea este porcentaje, la apreciación de la vivienda estará marcado por el valor del terreno y no de los elementos de construcción y espacios de cada departamento. Muchos asesores inmobiliarios le dirán que considere un departamento con un valor de contenido de al menos el 40%.

Si la teoría del alto valor que le da la tierra a su propiedad fuera una ley para los bienes raíces, entonces muchos departamentos en Nueva York, París o incluso en CDMX hubieran resultado ser una inversión terrible y no es así. En muchas de las ciudades más caras del mundo, las unidades de alta densidad con bajos valores de tierra son la norma que rige la oferta y demanda.

La razón por la cual las unidades en algunas de estas áreas han tenido un crecimiento superior al promedio se remonta a esa otra regla de bienes raíces: la mecánica de la oferta y la demanda.

Si un mercado en una ubicación de alta densidad, como la Ciudad de Puebla o la CDMX, , tiene 4.000 departamentos en venta y 6.000 compradores interesados, el precio de las unidades aumentará incluso si el valor de la tierra de estos departamentos es bajo. En estos mercados, es la competencia entre compradores por "espacio disponible" lo que explica mejor lo que realmente está sucediendo.

¿Qué sucede cuando revertimos la ecuación: más departamentos en venta que compradores interesados, los valores se estancan o caen?. Hemos visto algunos casos de esto en los últimos 15 años en ciudades donde ha habido un gran aumento en la vida en edificios de gran altura. Cuando el número de departamentos en venta supera el número de compradores, los precios se estancaron o cayeron.

El problema aquí no es el bajo valor de tierra de las unidades; por lo general, es un caso de desarrollo que se adelanta a la demanda. Años después de que haya finalizado la fase de sobredesarrollo, en muchos casos los precios de venta de los departamentos crecen nuevamente.

En los suburbios que rodean a la mayoría de nuestras ciudades capitales, las viviendas unifamiliares son el tipo de propiedad dominante, con solo algunos complejos de departamentos.

Pero en áreas cada vez más dominadas por la vida de alta y media densidad, la teoría del contenido de la tierra no es tan útil. En estas áreas, la "competencia por el espacio disponible" es una guía mucho mejor que rige la oferta y demanda si compra un departamento.

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